Налог с продажи квартиры: расчёт и расходы
Налог с продажи квартиры рассчитывают с облагаемого дохода: его можно уменьшить на расходы на покупку жилья или применить имущественный вычет. Если после вычета налоговая база равна нулю, платить НДФЛ не нужно.
Главное в цифрах
часть налоговой базы, облагаемая по ставке 13% в примере с базой 3 млн рублей
часть базы 3 млн рублей, облагаемая по ставке 15%
Чтобы понять, какой вариант выгоднее, сравните цену продажи с подтверждёнными расходами на покупку и проверьте, подходит ли вам срок владения для освобождения от налога. В статье разберём расчёт и расходы, которые можно учесть.
| Вариант | Что уменьшает доход | Что проверить |
|---|---|---|
| Освобождение по сроку владения | Налог не начисляется при выполнении условия | Минимальный срок и обстоятельства владения |
| Подтверждённые расходы | Документально подтверждённые расходы на покупку | Договор и документы на расходы |
| Вычет без подтверждённых расходов | 1 млн рублей | Общую сумму доходов от продаж за год |
| Расчёт по кадастровой стоимости | Доход считают по большей величине: цена договора или 70% кадастровой стоимости | Обе величины для квартиры |
Когда продажа квартиры освобождает от НДФЛ?
Продажа квартиры освобождается от НДФЛ, если к моменту сделки истёк минимальный срок владения: обычно он составляет пять лет, а в отдельных ситуациях — три года.
Срок владения важно проверить до расчёта налога. Если условие освобождения выполнено, доход от продажи не облагается НДФЛ, поэтому рассчитывать налог с цены сделки или уменьшать доход на расходы не требуется.
Как определить, действует ли освобождение?
Минимальный срок зависит от ситуации, а начало его отсчёта — от документов на квартиру. Поэтому одного факта, что квартира принадлежит вам несколько лет, недостаточно: нужно установить, когда именно началось владение и какое правило применяется к вашей сделке.
- Общий случай: минимальный срок владения составляет пять лет.
- Отдельные ситуации: может применяться срок в три года.
Если вы не уверены в дате начала срока или в том, подходит ли вашей ситуации трёхлетний срок, сначала проверьте документы на квартиру. При сомнениях проконсультируйтесь с бухгалтером: от этого зависит, нужно ли включать доход от продажи в расчёт НДФЛ.
Как рассчитать налог, если срок владения не освобождает от него?
Налог при продаже квартиры рассчитывают с дохода, определив его как большую из двух величин: цену в договоре или 70% кадастровой стоимости. Затем доход уменьшают либо на подтверждённые расходы на покупку, либо, если таких документов нет, на вычет в 1 млн рублей.
- Расходы подтверждены документами. Налоговую базу можно уменьшить на сумму расходов на покупку квартиры.
- Расходы не подтверждены. Доход можно уменьшить на вычет в 1 млн рублей.
Перед расчётом проверьте, что цена в договоре не ниже 70% кадастровой стоимости. Если эта величина выше договорной цены, для расчёта учитывают её.
Пример расчёта
Квартиру продали за 10 млн рублей, а покупку подтвердили документами на 8 млн рублей. База: 10 млн − 8 млн = 2 млн рублей.
Сумма налога составит 260 тысяч рублей: (10 млн — 8 млн) * 13% = 260 000 рублей.
Если расходы на покупку составили 6 млн рублей, при той же цене продажи базу считают иначе: 10 млн − 6 млн = 4 млн рублей. Документы на расходы важно сохранить и проверить, что они относятся к покупке этой квартиры.
Как выбрать между расходами и вычетом в 1 млн рублей?
Сравните документально подтверждённые расходы на покупку квартиры с вычетом в 1 млн рублей и выберите вариант, который сильнее уменьшает налоговую базу.
Расходы или фиксированный вычет
- Расходы на покупку. Уменьшите доход от продажи на сумму расходов, которые можете подтвердить документами. Подготовьте договор покупки и подтверждения оплаты; неподтверждённые затраты не включайте.
- Вычет в 1 млн рублей. Этот вариант можно использовать, если подтверждённые расходы меньше или документов на них нет. Если за год продано несколько квартир, вычет относится к общей сумме доходов от продаж, а не предоставляется отдельно на каждую квартиру.
Сопоставьте оба варианта с доходом от продажи: выгоднее тот, после которого налоговая база меньше. Для подтверждения расходов соберите договор покупки и документы об оплате.
Если налоговая база составила 3 млн рублей, то 2,4 млн рублей облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 600 тысяч рублей — по ставке 15%. Значит, при выборе способа уменьшения дохода важно учитывать, как изменится не только база, но и сумма, попадающая под каждую ставку.
Когда цена договора не определяет доход для расчёта?
Доход для расчёта налога может быть выше цены в договоре: его определяют как большую из двух величин — договорной цены квартиры и 70% её кадастровой стоимости.
Для сравнения рассчитайте 70% кадастровой стоимости, затем сопоставьте результат с ценой продажи в договоре:
- Цена договора — сумма, за которую вы продали квартиру.
- Расчётная величина — 70% кадастровой стоимости квартиры.
Для расчёта дохода берут большую величину. Например, при цене договора 4 млн рублей и расчётной величине 4,2 млн рублей доход для налога составит 4,2 млн рублей. Так как 4,2 млн рублей больше цены по договору, для расчета налога доход составит 4,2 млн рублей, а не 4 млн рублей.
Что проверить перед расчётом?
Низкая цена в договоре сама по себе не гарантирует такую же низкую налоговую базу: кадастровая величина может оказаться больше. Перед расчётом проверьте кадастровую стоимость квартиры и сопоставьте её с договорной ценой.
Какие ошибки меняют сумму налога?
Ошибки меняют сумму налога, если вы неверно определили срок владения, доход от продажи или допустимое уменьшение налоговой базы.
Расчёт начинайте не со ставки: сначала проверьте, нужно ли платить налог с учётом срока владения. Затем определите доход и только после этого уменьшайте его на подтверждённые расходы или вычет.
- Вычет в 1 млн рублей. Если за год продано несколько квартир, этот вычет нельзя применять отдельно к каждой продаже: учитывайте его при расчёте общего дохода за год.
- Расходы на покупку. Уменьшить налоговую базу на расходы можно, если у вас есть подтверждающие документы. Без документов на покупку не включайте её стоимость в расчёт.
- Кадастровая стоимость. Доход для расчёта может зависеть от сравнения цены договора с 70% кадастровой стоимости. Сначала проверьте оба значения и применимые условия; если они неясны, итоговый налог считать установленным нельзя.
Что проверить перед расчётом?
Соберите договор продажи, документы на покупку и сведения о кадастровой стоимости. Если за год было несколько продаж или непонятно, какое значение использовать для расчёта дохода, уточните условия у бухгалтера.
Частые вопросы
Что выгоднее: расходы на покупку или вычет в 1 млн рублей? Сравните подтверждённые расходы с вычетом и выберите вариант, который сильнее уменьшает облагаемый доход. Без документов на расходы применить их нельзя.
Как облагается база выше 2,4 млн рублей? При базе 3 млн рублей первые 2,4 млн облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 600 тысяч — по ставке 15%.
Нужно ли платить налог, если квартира была в собственности пять лет? В общем случае минимальный срок составляет пять лет, но для отдельных ситуаций он равен трём годам. Проверьте, какое условие подходит к вашей ситуации.
Что делать, если 70% кадастровой стоимости выше договорной цены? Для расчёта дохода используют большую величину. Например, если договорная цена — 4 млн рублей, а 70% кадастровой стоимости — 4,2 млн рублей, доход составит 4,2 млн рублей.
Ключевые выводы
- Сначала проверьте минимальный срок владения: общий срок — пять лет, в отдельных ситуациях — три.
- При подтверждённых расходах сравните их с вычетом в 1 млн рублей.
- Если база равна 3 млн рублей, часть выше 2,4 млн облагается по ставке 15%.
- Для расчёта дохода сравните цену договора с 70% кадастровой стоимости.
Источники
- РБК Недвижимость — «Налог с продажи квартиры: сумма, как рассчитать, инструкция по уплате НДФЛ»
- xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai — «Налог при продаже квартиры и другой недвижимости: в каких случаях нужно платить»
- psocenka.ru — «Калькулятор налога с продажи квартиры (online)»
- banki.ru — «Налог с продажи квартиры в 2026 году: как рассчитать, когда платить и какие есть льготы»
